2025년 1가구 2주택 양도세 계산 및 세율, 면제, 계산기 완벽 가이드
1가구 2주택 보유 시 주택 매도에 따른 양도소득세는 비과세 요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 본 글에서는 국세청 「소득세법」을 근거로 세율 구조, 면제 요건, 계산 방법, 홈택스 계산기 활용법을 총정리했습니다.
최신 세율과 계산은 국세청 공식 서비스를 참고하세요.
국세청 홈택스 양도세 계산기
1) 1가구 2주택 양도세 개념
양도세는 주택을 팔아 발생한 양도차익에 과세되는 세금입니다. 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 1가구 2주택에 대해 과세됩니다.
다만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 예외 규정을 통해 비과세 또는 감면을 받을 수 있습니다.
2) 양도세 세율 구조
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | 0 |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
규제지역 내 다주택자는 기본세율에 중과세율(최대 +20%p)이 가산됩니다.
3) 비과세·면제 요건
- 일시적 2주택: 기존주택 1년 이상 보유·거주 후 신규주택 취득, 2년 내 종전주택 매도 시 비과세.
- 상속주택: 상속으로 취득한 주택은 일정 조건에서 주택 수 제외.
- 저가주택: 시가 1억원 이하 지방 저가주택은 주택 수에서 제외.
- 장기보유특별공제: 2년 이상 거주 시 최대 80% 공제 가능.
4) 양도세 계산 절차
| 단계 | 계산식 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 | 실제 차익 |
| ② 과세표준 | 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만원) | 과세 대상 |
| ③ 산출세액 | 과세표준 × 세율 - 누진공제 | 세율 적용 |
| ④ 중과세액 | 산출세액 + 중과분 | 다주택 여부 반영 |
5) 계산 예시
예시: 1가구 2주택자가 규제지역 아파트를 10억원에 매도, 취득가 6억원, 필요경비 2천만원, 보유 5년(거주 2년)이라 가정.
- 양도차익 = 10억 - 6억 - 0.2억 = 3.8억
- 장기보유특별공제 = 3.8억 × 40% = 1.52억
- 과세표준 = 3.8억 - 1.52억 - 250만원 = 약 2.25억
- 기본세율 구간(3억 이하, 38%) 적용 → 세액 약 7,670만원
- 규제지역 다주택 중과(+20%p) → 최종세율 58%, 세액 증가
실제 계산은 국세청 홈택스 양도세 계산기를 활용하세요.
6) 계산기 활용법
- 홈택스 접속 → 모의계산 → 양도소득세 계산
- 취득가, 양도가, 필요경비, 보유·거주기간 입력
- 주택 수·규제지역 여부 선택
- 자동으로 산출세액 확인
국세청 홈택스 계산기를 통해 본인 상황에 맞는 세액을 즉시 확인하세요.
홈택스 양도세 모의계산 바로가기7) 사례·팁
제가 상담했던 사례에서는, 일시적 2주택 비과세 요건(2년 내 종전주택 매도)을 놓쳐 과세된 경우가 있었습니다. 이처럼 기한 관리가 핵심입니다.
- 비과세 요건을 반드시 체크(보유·거주기간, 처분기한).
- 장기보유특별공제는 거주기간이 길수록 유리.
- 계산기 활용으로 세액 시뮬레이션 필수.
- 중과세 적용 여부(규제지역·주택 수)를 사전에 확인.
8) FAQ 요약
Q. 1가구 2주택이면 무조건 과세되나요?
아니요. 일시적 2주택, 상속주택, 저가주택 등 예외는 비과세.
Q. 세율은?
기본 6%~45% 누진세율 + 규제지역 다주택 중과 최대 20%p.
Q. 계산 방법은?
양도차익 → 장기보유공제·기본공제 차감 → 과세표준 × 세율.
Q. 계산기는?
홈택스 모의계산에서 간단히 확인 가능.
정리 & 의견
1가구 2주택의 양도세는 비과세 요건 충족 여부와 규제지역 여부에 따라 세부담이 크게 달라집니다. 저는 홈택스 계산기를 활용해 사전 시뮬레이션을 하는 것이 가장 안전하다고 느꼈습니다. 단순 계산 실수로 억 단위 세금이 늘어날 수 있으니 반드시 공식 계산기와 전문가 상담을 병행하시길 권장드립니다.
중과세율·예외 규정은 매년 개정되므로 최신 공지를 꼭 확인하세요.
국세청 양도세 안내자료
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